ハワイの不動産購入の流れ

ハワイの不動産購入の流れ

あなたがハワイの不動産を買うとき、どういう流れで進めていくのかをまとめてみました。

まず最初に

1、エージェント(不動産業者)選び

まずはあなたのパートナーとなる不動産エージェントを選びます。
日本の場合、まずは物件を探し、その物件を管理している不動産屋さんに連絡しますが、ハワイの場合は通常物件探しの前にエージェント選びが最初のステップとなります。

「じゃあ、そのエージェントが管理する不動産しか買えないじゃないか?」とご心配されるかもしれませんがご安心を。
ハワイの場合、売り物件は基本的に不動産協会のサイトにアップされ、その情報は不動産協会に属するエージェント間で共有されています。

そのため、A社にいってもB社にいっても同じ物件を取り扱うことができます。

そして日本とは異なり、ハワイでは買い手は買い手エージェント、売り手は売り手エージェントの選択が大切になっています。

その理由は、ハワイの不動産業界では売り手エージェントと買い手エージェントの役目がはっきりと分かれているからです。
なぜなら、そもそも売主と買主は利害関係が反するからです。

売り手のエージェント

売り手エージェントは、できるだけ売り手にとって良い条件で売ることが役目となります。

買い手のエージェント

買い手エージェントはできるだけ買い手にとって良い条件で購入することが役目となります。

ですのでもちろん、購入の際には買い手エージェントの選択が重要になります。
そして、ハワイの場合は買い手は不動産仲介手数料を払いません.

ですので、まずはご自分のエージェントを決められることをおすすめいたします。

購入目的などを含め、購入後の管理のことも相談できる信頼のおけるエージェントをあなたのパートナーにすることが、ハワイの不動産売買成功の第一歩となるのです。

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2、予算/資金計画(ローンオフィサー)

ハワイの不動産を購入するための準備で、一番重要になってくるのは「予算」です。

まず、予算が決まらないと、該当物件の検索、物件内覧へも進むことができません。

また、ご購入方法が現金かローンかによっても予算の出し方が異なってきます。

現金の場合は、だいたいの相場をおわかりにいただた上で、ご予算をお決めいただきます。
ご予算が決まりましたら、ご予算内でご希望条件に該当する物件をお調べしていきます。

一方、ローンの場合は物件探しをする前にローンオフィサーの審査を受けておく必要があります。

なぜなら、物件を見に行って気に入り、購入申込書を出す段階で「ローンの仮審査が通ってる」ことを証明する「プリクオリフィケーション・レター」というものを提出するのが一般的です。

逆にいうと購入申し込みのとき、ローンで買うことを条件にするのであれば、「プリクオリフィケーション・レター」がないと、売主から提出を求められるでしょう。

ここが日本とハワイの大きな違いかと思います。

・まず頭金はいくら準備が可能か?
・いくらまでの融資を受けられるか?
・月々のお支払いはいくらまでなら可能か?
・また購入後のランニングコストも大丈夫なのか?

ローンを利用して購入する場合

ローンを使って買う場合のステップは以下の通りです。

日本では最近頭金0でで貸してくれるローンがあるようですが、場ハワイでは頭金にあてられる資金の準備があることが前提となります。
外国人(日本人もハワイでは外国人です。)がローンを組む場合、一般的に購入価格の最低35%~40%の頭金が必要になります。
※ローンプログラムや物件にもより異なります

1、ローンオフィサーにローン審査に必要な資料を提出します。どれくらいの額が借りられるかを見てもらいます。
2、借りられるおおよその額がわかりましたら、その額に準備できる頭金の額を足します。ローンで購入の場合は、ここで、初めて物件購入の予算を出すことができます。
3、ご予算範囲内で、ご希望条件に該当する物件をお調べいたします。

ここまで資金計画をしっかり立てた上で、次のステップに進みます。

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3、購入目的の確認

予算が決まったら、次はエージェントを「ハワイの不動産を買う目的」をしっかり見定めましょう。

ハワイで不動産を購入後は、どのようにお使いになられたいでしょうか?
大きく分けて、主に以下のご利用方法が考えられます。

そしてこの利用方法によって探す物件が異なってきますので、事前に明確にしておくことが大切です。

1、セカンドホーム(別荘)として、年中、好きなときに利用したい。
2、レンタル〔投資〕目的で、年中貸し出して、家賃収入を得たい。
3、年に数回利用して、使わない期間は、貸し出したい。

ハワイの不動産の購入目的をしっかり持つことで、ぶれない物件選びつながります。

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4、物件を選ぶ

資金計画もでき、購入の目的も明確になった。
いよいよ、ご希望条件にあう物件を選ぶことになります。

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5、内覧

ご予算内で、ご希望の条件に該当する物件をお調べします。

ハワイにお越しになられるタイミングに合わせて、内覧のアポイントを入れていきます。

できればハワイに到着される1週間前までにはお知らせください。

その場合、資金の準備(ローンの場合は、ローンオフィサーの審査を受けていること)ができており、気に入った物件があれば、購入をご検討される場合に限らせていただいています。

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6、購入条件の検討

内覧のうえ、購入を希望する場合には
「購入を希望する金額」
「支払い方法(自己資金?ローン?)」
「登記日(引き渡し決済日)」
その他の諸条件などをまとめ、”Purchase Contract”とよばれる購入契約書を作成し、申し込みを売主に提出します。

ハワイではこれを「オファーを入れる」というような言い方をします。
日本でいうと購入申込書ですが、ハワイの不動産取引の場合はその申込書が契約書そのものだという違いがあります。

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7、売主からの回答

売主からは以下の3通りのいずれかの返答がきます。

ACCEPT(アセプト)

売主が買い手の購入条件を承諾して、売買契約が成立。

REJECT

買い手の申し込みに対してお断りの返事。

COUNTER OFFER

買主からのオファーの条件に対して売主の条件を付けた”Counter Offer”とよばれる契約書が戻ってくる。(交渉)

売主からの “Counter Offer”に対して、買主は上記同様、ACCEPT/REJECT/COUNTER OFFER のいずれかで売主に返答をします。

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8、売買契約成立⇒エスクローオープン

買主と売主間で売買契約が成立すると、買主が最初のデポジット(預託金)をエスクローに入金してエスクローをオープンします。

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9、物件調査期間⇒第2次(デポジット)預託金入金

物件調査期間内に専門業者を雇ってホームインスペクション、および、物件に関する調査を行います。(通常ホームインスペクション費用は買主負担)

検査結果に買主が不満な場合、契約上の条件に基づいて売買契約を解約するこもできます。

買主が物件調査結果を承諾、または、調査結果に対して売主との交渉がまとまれば、第2次デポジット(預託金)をエスクローに入金します。

10、物件調査/検査

ホームインスペクション以外に、以下の調査/検査などが行われます。
買主はそれぞれの結果に承諾するか否かを決めます。

名義変更までに全ての条項を満たさなければならないようになっております。

【不動産権限調査】
(権限および先取特権などの調査エスクロー会社から届く)
【白あり検査】(費用は通常売主負担)
【測量/杭打ち】(一戸建て物件のみ)

売主側から買主に渡される書類/報告書

・売主による物件についての開示報告書
売主は売却物件について、マーケットプライスに影響すると思われる物件の欠陥、修理箇所、状態(過去および現在における)などを開示報告書の設問にそって事実を答えるように義務付けされています。

・コンドミニアムドキュメント(コンドミニアム/タウンハウスなどの場合)
コンドミニアムの履歴、定款、規約、議事録、ハウスルール、予算、保険などの書類一式

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11、クリーニング/ファイナルウォークスルー

通常、売主の負担で物件の清掃、カーペットクリーニングをします。
(買主がクレジットを選択している場合や、該当しないにしている場合を除く)

その後買主による最後の点検(ファイナルウォークスルー)が行われます。
その際に上記の物件調査の時と同じ状態であるかを確認します。
また、ンスペクションの結果、売主側が修理を承諾した場合はその箇所が修理されているかを確認します。

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12、残金の入金および譲渡書類のサイン

買主および売主が購入条件を記した契約(Purchase Contract)上、同意している条件が全て満たされると、
買主は登記日の48時間前までに残金をスクローに入金します。
ローンでの購入の場合は残りの頭金を入金します。

売主、買主ともに譲渡書類および名義変更のための必要書類にサインをします。
譲渡書類のサインに限っては、ノータリー(公証)されている書類のみ認められるため、通常エスクロー会社にてサインをします。
ただし、ハワイにお越しになられない場合は、日本の米国大使館、または米国領事館でもノータリー(公証)をお受けいただくことが
できます。
これらの書類も登記日の48時間前までにエスクロー会社に届いている必要があります。

13、名義変更(登記)完了

エスクロー会社が、全ての必要書類、購入資金の入金を確認して、登記所に登記を依頼します。
登記完了の通知がエスクローから届くと、その日から買主が物件オーナーとなります。

物件の鍵を受け取り、購入手続きが完了となります。

ハワイでの不動産売買での注意点

*登記完了までの手続きは、基本的にエスクロー会社を通して行われます。
*通常、登記までに1ヶ月~2ヶ月かかります。
*譲渡書類以外は、ファックスまたはEメール及びデジタルサインでも認められます。

購入後の管理について

参考までに、物件ご購入後は様々な手続きが必要になってきます。
購入の仲介エージェントを選択するのも重要ですが、同時に購入後の管理会社選びも大切です。

購入の仲介から不動産管理まで依頼できるエージェントを選択されることで、購入の段階で購入後の手続きや管理についても相談でき、事前にその準備、手続きが可能となります。

もちろん弊社でも管理をおこなっていますので、安心してご相談ください。
ご参考に記載しておきます。
主に以下のような手続きが必要となります。

1.管理会社との管理契約(物件を賃貸されない場合でも現地の連絡先が必要になります)
2.マネージメントオフィスにオーナー登録をします。(コンドミニアムの場合)
3.住宅保険に加入(この日付けで有効になるよう事前の手続きが必要)
4.電気の名義切り替え(電気会社に申込みが必要な場合のみ)
5.銀行口座の開設(まだ開設されていない場合)
6.管理費の銀行自動引き落とし設定手続き(自動引き落とし希望の場合、主にコンドミニアム)
7.管理費明細の受取り住所の確認
8.固定資産税の請求書の受取り住所の確認

ハワイで購入した物件を貸しに出す場合は、上記以外に、以下の手続きも必要となってきます。

9.管理会社との賃貸管理契約(貸し出す場合のみ)
10.連邦納税者番号の取得
11.GET ライセンスの取得
12.TAT ライセンスの取得(180日以下の賃貸をする場合のみ)

上記1~5は、名義変更当日、あるいは、事前に準備をしておく必要があります。
弊社では、購入の段階で、事前に管理についてもご説明、打ち合わせをさせていただきます。そのため、上記手続きの1~5は、名義変更当日に完了できるようになっています。

特に3の住宅保険は重要です。
名義変更日からハワイの不動産オーナーとなるわけですから、その責任もついてきます。

空家状態でも水漏れはしますから、保険に入っていない間に水漏れ委が発生して、下の階に被害を与えたりしたら大変です。

購入後、物件を貸し出す場合と別荘として利用する場合では、それぞれ異なった管理内容となります。またハワイと日本で異なることもありますので、事前に把握しておくことが大切です。


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