買う前に知りたい

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物件を内覧しなくても、購入可能ですか?

答えはYESです。
しかしやはり1度は実際に物件を内覧されることをおすすめいたします。

物件の写真などで、大まかなイメージはつかんでいただけると思いますが、細かなところまでは、わかりにくいと思います。
例えば、同じコンド内で、同じ間取りといった場合であれば、以前に別のお部屋を内覧されていれば、写真などをご覧になってご購入される方はいらっしゃいます。

コンドミニアムをバケーションレンタルで貸すことはできますか?

コンドミニアムのハウスルールおよびホノルル市郡の規定にもよります。

例えば、ハウスルールで30日以上のレンタルしか許可されていない場合は、デイリーやウィークリーではレンタルできないことになります。
中には、3か月以上、6か月以上のレンタルしか許可していないコンドもあります。

また、30日以下のレンタルを許可している不動産でも、ホノルル市郡の許可が必要なコンドもあります。

ハワイの不動産は、どこでもデイリーやウィークリーでのレンタルが可能と思われがちですが、実際には規定があり、30日以下のレンタルが許可されているコンドミニアムは、かなり限定されています。

新築コンドミニアムでもローンで購入できますか?

答えは、YES と NO です。

ローンが組めるコンドミニアムであれば、ローンでの購入が可能です。
もちろん、新規、中古に限らず、ローン審査はございます。

フルキッチンがついていないユニットなどは、基本的にローンが組めません。
また、ホテルコンドなどは、ローンが組める場合、組めない場合があり、それぞれの新築コンドミニアムによって異なりますので、事前に確認が必要です。

また、新築コンドミニアムも中古同様、「プリクオリフィケーション」という、ローンの第一段階となる仮許可書を銀行または、モーゲージ会社から発行されたものを提出する必要があります。

各新築コンドによって、どこの金融機関からの「プリクオリフィケーション」が承認されるか決まっていますので、こちらも事前に確認が必要です。

この「プリクオリフィケーション」を発行してもらうには、事前にローンオフィサーとの相談が必須となります。

日本法人名義で不動産購入できますか?

答えは、現金の場合は、「YES」 ですが、ローンの場合は、「NO」 です。
日本法人名義で、ローンを組むことができません。

ハワイ法人を設立して、ハワイ法人名義であれば、ローンを組むことができる場合もございます。

ハワイの新築コンドミニアムは、建つ前に販売されますか?

ハワイでは、ほとんどの場合が、実際の不動産物件が建つ前に販売されます

ですので、フロアープランやモデルルームを見て、購入物件を決めます。
人気の不動産や間取りは、すぐに契約済みになっているというのが今の現状です。

新築コンドミニアムを購入した場合、フロアーやキッチンのアプライアンスなどは  どうなっていますか?

通常、不動産室内の床は、カーペットやフローリング、タイルなどプロジェクトで決められているものが含まれます。
プロジェクトによっては、色などの選択がある場合もあります。

アプライアンスも、そのプロジェクトで決められているオーブン/レンジ、冷蔵庫、食洗器など基本的なものは含まれます。

中には、ワイン用冷蔵庫などをオプション(別料金)で追加できる場合や、アップグレードのオプションがある場合もあります。

フロア素材、アプライアンスは、各プロジェクトによって異なります。
事前に不動産エージェントに確認しておきましょう。

ハワイの一戸建てを購入して使わないときは、効率よく貸すことは可能でしょうか?

一戸建ての場合は、特に、年間に1、2回使われると仮定した場合、それ以外を効率よく貸すのはかなり難しいと思います。
理由は、一般的な一戸建てを1年以下の賃貸契約で借りたいという需要が少ないからです。
一戸建てを借りる方は、通常、1年以上の賃貸契約がほとんどです。

カハラやダイヤモンドヘッドなどで高級不動産物件をデイリーやウィークリーで貸している場合もありますが、それには、許可が必要です。
許可なくやっているところは違法になります。

ハワイの不動産は買った価格よりも高く売れることはありますか?

買った価格より高く不動産が売れる。
不動産マーケットが活発なときには、ハワイではめずらしくありません。
例えば、1つの物件に、いくつもオファーが入ることが予測され、競争相手が多いと分かっている場合、販売価格よりも高い価格でその不動産にオファーを入れることがあります。

よくあるケースでは、売主側が、買主側にいつまでにオファーを提出すようにと期限を決めて、売主が入ってくるオファーをまとめて見て、その中で、良いオファーを選ぶ場合です。

または、買主が「どうしてもその物件を購入したい」という思いが強い場合は「売り出し価格よりも高い購入希望額」を出すという場合もあります。

現在も、販売価格より高く売却されているケースが多くあります。

その理由に、現在は、不動産売買物件数が増加し、販売価格も上昇してきております。
さらに、販売物件の在庫数がかなり減少してきていますので、特に人気物件には、買主が集中する状態になっています。

そのため、条件の良い物件は、売りに出されて、数日間ですぐに売買契約が成立し、販売価格より高く売却されている不動産が多くあります。

コンドミニアムを短期で貸すことはできますか?

短期がどれくらいの期間かにもよりますが、ワイキキ、アラモアナ周辺以外では、3ヶ月以下の賃貸が可能なコンドミニアムはかなり制限されると思います。
各コンドミニアムのハウスルールによって、「何ヶ月以上でないと賃貸を許可しないと」定められています。

ワイキキ、アラモアナ周辺でも6ヶ月以上でないと賃貸が許可されていないコンドミニアムもありますので、事前に確認されることをおすすめいたします。

買ったコンドミニアムの設備に故障がある場合の保証は?

ハワイでは不動産購入手続き中に専門業者を雇って、物件を調査してもらうことができます。

ハワイの中古物件の場合、通常、売買契約が締結すると、物件調査期間があります。
その間に、専門業者を雇って、物件を調査してもらうことができます。

物件調査の結果、物件内の設備等に故障、欠陥などがあり、調査結果に不満な場合、買主は、不動産購入手続きを契約に基づいて終了することができます。
または、買主は、売主に修理、あるいは、修理費用を要求することができます。

だだし、締結した契約に定められていない限り、売主は、買主からの要求を全て受け入れる義務はないため、双方間での交渉となります。

ハワイで買った不動産や別荘は将来売ることができますか?

はい、売却は可能です。
購入する際、しっかりといい物件、売却しやすい不動産を購入することで、タイミングによっては利益がでる場合もあります。
実際私たち夫婦も最初は小さなコンドミニアムを買ってから、今の住まいに買い替えました。

ハワイの不動産購入後、自分が使わないときの管理はどうするのですか?

コンドミニアムなどは、ホテルレンタルプログラムなど、管理も含んだプログラムなどがあります。」
また、一戸建てなどの場合は不動産管理会社に留守時の管理を任すこともできます。

ハワイの不動産を買うと、ハワイに住む必要があるのですか?

ハワイの不動産を買う場合、ハワイに居住することが目的でなくても買えます。
自分で不動産を持って住まれる方もいますし、不動産投資として日本に住みながらハワイの不動産を所有して収益を上げられる方もいます。
特にコンドミニアムの場合、自分がハワイに行って使うときは使用して、そのほかの期間はホテルレンタルプログラムなどを利用して効率よく収益を上げているという方が多いですね。

ハワイの別荘として利用する時期が来てから購入する方が多いでしょうか?

答えは、反対です。
以前は、定年前後に、実際に別荘として利用するために購入する方が多くいました。
しかし最近では定年を待たずに、現役中に購入される方が増えています。

特に、30歳台後半から50歳代前半の方が多くなりました。
最近の傾向では、実際に物件を利用する時期が来るまで、貸しておくという方が多いです。
定年前に購入する理由として

・現在の円高ドル安を利用して購入できる。
・物件を運用して、家賃収入を得ることができる。
・資産の分散ができる。
・ハワイの不動産なら定年後別荘として利用できる。

などが主な理由のようです。

年に2、3回使用して、その他は、賃貸することができますか?

答えは、ケースバイケースです。
コンドミニアムの場合、そのコンドによって、賃貸可能な最低期間が決まっています。

どういうことかと言いますと最低何日以上、または、何ヶ月以上でなければ、賃貸できないという規定があります。
デイリーで貸せるコンド、30日以上、または、3ヶ月以上、6ヶ月以上の賃貸期間でないと許可されないコンドもあります。

例えば、1月、5月、8月に、自己使用されたい場合、使用する月と月の間で空いている期間が6ヶ月以下になりますので、最低6ヶ月以上と決められているコンドだと、賃貸ができないということになります。
また、ご自分で使用されない期間だけを貸されたい場合、1年契約の賃貸とは異なり、ちょうどその期間を借りたい方いればいいのですが、そうでない場合、空いてしまうこともあります。

自己使用と賃貸の両方を1つの不動産物件でご希望の場合は、
「まず、自己使用を優先するか?」
「家賃収入を重視するか」
を決められるのがいいでしょう。

1000万円以内でハワイ(オアフ島)に不動産購入は可能ですか?

1000万円以下の不動産もオアフ島全体をさがせば確かにあります。

しかし、ほとんどが借地、もしくは、島の反対側のエリアなどの物件になります。
借地物件はかなりリスクがありますし、中心部からかけ離れた需要のないエリアの物件を購入されても、売却される際に難しくなる可能性が高いこと。

また賃貸での運用をお考えであれば、借り手のターゲットがかなり限定されてきます。
また、ワイキキ、アラモアナ周辺のホテルコンドでも、1000万円に近い金額で、販売されている不動産物件も若干あります。

ただし、よく考えてください。

『世界有数のリゾート地で、1000万円以下の物件』ということ自体、
「それなりの価値しかない不動産物件」
ということになると思います。
言い換えれば、その価格でないと買い手がつかない不動産物件ということになります。

条件の良い物件であれば、そのような価格で販売されることはないからです。
安いからだけで、ご購入を決められるのは、大変危険です。

ハワイに住むことはできますか?

答えは、ビザがないと”NO”です。
お問い合わせをいただく際に「ハワイに住むことを検討されている、計画されている」ので、不動産をご購入されたいと書かれている方が多くいらっしゃいます。
日本とハワイ(アメリカ)と国が違いますので、自由に移住することはできません。

ビザなしで滞在できる90日間以上になると、それ以上の期間滞在が可能なビザが必要。
完全に移住をご検討されている方は、まず、ハワイの移民弁護士にご相談されることをおすすめいたします。

ハワイの物件は築30年、40年以上経っていても高額なんでしょうか?

古くても価格が保たれている物件には、次の理由が考えられます。

・ロケーション
・眺望(海)
・ハワイの場合、建て替えるということはほとんどない。
・ロケーションと眺望が良い物件は限られている。
・世界中にバイヤーがいること。

「ワイキキ、アラモアナ周辺で、目の前に海が見える1ベッドルームのコンドミニアム」
こうした不動産相場をよく聞かれます。

例えば、「ヨットハーバータワー」であれば、現在、50万ドル前後~から売買されています。
不動産の築年を聞かれて、「1973年」とお答えすると、「築39年も経っていて、この金額?!」と驚かれることがあります。

築約20年の「ナウルタワー」の1ベッドルームであれば、現在、約65万ドル~で売買されています。
これが、アラモアナ周辺での海が目の前に見える1ベッドルームの現在の相場なのです。

日本の「築年数が古いと劣化して価格も下がる。」という常識は、ハワイではちょっと違います。
ロケーションと眺望がよくって、管理がしっかりしている。

良いものは良い。
このように考えられているとお考えくださいね。

築年数が古いコンドミニアムは、建て替えをしますか?

ハワイでは、コンドミニアムの建て替えをすることはほとんどありません。

ワイキキのコンドミニアムは、1960年代、1970年代に建てられたものがほとんど。
築30年、40年以上経っています。

築30年、40年以上のコンドミニアムは、現在、外壁の塗装や、排水、窓、アメニティ、エレベーター、共有スペースのリノベーションなどを行っているところが多くあります。

毎月の管理費の中の積立金から賄える場合もありますが、管理費以外に各オーナーから「スペシャルアセスメント」といって、一括もしくは、決まった期間、ビルディングの修理/リノベーション費用として、管理費と合わせて徴収しているところもあります。

借地物件を購入した場合のリスクは?

現在、オアフ島の多くが土地所有権付になっています。
しかし、まだ中には借地権付物件もあります。

土地所有権付物件と比較すると、借地権付物件の方が一般的に低い価格で販売されています。
借地権付きのコンドミニアム物件を購入する場合、どのようなリスクが考えられるでしょうか?

借地権の物件において考えられるリスク

・借地の期限がきたら、土地主が建物をどうするかは土地主に委ねられる。

・月々の借地代は、交渉期間ごとに上がる可能性がある。
 (例として、過去に、10倍に上がったコンドミニアムがありました。)

・借地期限が35年を切ると、30年の住宅ローンを組むのが難しくなる。
 よって売却の際、対象となるバイヤー(買主)が制限される。

・上記の理由から借地期限が短くなるにつれて、不動産の市場価格が低くなっている場合が多い。

借地物件のご購入を検討される場合は、上記のような内容をまずしっかり理解してから決断されることをおすすめします。

ワイキキに築浅のコンドミニアムはありますか?

ワイキキエリアの築浅コンドミニアム。
実は非常に限られたものしかありません。

ワイキキのコンドミニアムのほとんどが、1960年~1970年代に建てられています。
当時建て過ぎたため、その後、規制ができたと聞いています。

その影響で、1980年代、1990年代に建てられたのは数件。
しかしその後規制が変わり、2000年以降に数棟コンドミニアムが建てられました。

以下のようなコンドミニアムがあります。

Lanikea At Waikiki (建築年:2005年)
Loft At Waikiki (建築年:2008年)
The Watermark (建築年:2008年)
Trump Tower Waikiki (建築年:2009年)
Allure Waikki (建築年:2010年)

ワイキキの地価はどのくらいですか?

ハワイの場合、地価は存在しないのです。
こちらでは、土地の公示価格、路線価等などがありません。
よって日本の公示地価のように割り出すことができないのです。

そのためこちらで、マーケット価格を調べるには、『過去最近に売却された物件のデータ』を見ます。

コンドミニアムの場合は、同じコンド内の眺望や間取りが近い物件のデータを見ます。
一戸建ての場合は、同じ地区内で似たような物件のデータを参考にします。

ハワイで不動産を購入したら移住することはできますか?

「ハワイで不動産を購入したら移住することはできますか」と聞かれます。
または、「ハワイで不動産を購入して、将来はハワイに住もうと思っています」と、ハワイに住めると思っている方が多くいらっしゃいます。
しかし、答えはNO!なのです。

現在の法律では、日本国籍の方でビザがない場合は、アメリカでの滞在は90日以下となります。
よって完全な移住は難しいことになります。

もちろん90日間の滞在可能期間を利用して、日本とハワイを行ったり来たりされている方は多くいらっしゃいます。

ハワイのコンドミニアムの相場は?

ハワイのコンドミニアムの相場ですが、日本も同じだと思いますが、エリア(地域)によってかなり差があります。東京都内と他の都道府県を比較した場合と同じだと思います。

例えば、ワイキキで、1ベッドルーム、1パーキング付の土地所有権付物件だと、過去半年間(2010年12月20日~2011年6月20)の売却価格を調べますと、平均売却価格が約35万ドルです。
(トランプタワーの1ベッドルームを除く) ワイキキで2ベッドルームだと平均売却価格が約68万ドルとなっています。

アラモアナ地区とカカアコ地区(アラモアナショッピングセンターの東側)で、2ベッドルーム、1パーキング以上の土地所有権付物件だと、過去半年間(2010年12月20日~2011年6月20)の平均売却価格は、約83万ドルとなっており、ワイキキよりもかなり高くなります。
その理由として、アラモアナ、カカアコ地区には、高級コンドミニアムおよび比較的新しいコンドミニアムが多いということがあります。

ドルでは、相場の感覚がわかりにくいと思いますので、日本円に換算してみられると良いと思います。例えば、1ドル85円で計算しますと、ワイキキの駐車場付1ベッドルーム(土地所有権付)が約35万ドルですので、日本円に換算しますと約2975万円となります。

もちろん、スタジオタイプですと、1ベッドルームより低価格の場合もありますし、1ベッドルームでも平均売却価格より低い物件もありますので、詳細はおたずねください。最初にだいたいの相場をお知りになって、それから、ご予算を決められると現実的に進められると思います。

ハワイのコンドミニアムの場合、セキュリティはどうなっていますか?

通常、ハワイの居住用のコンドミニアムの場合、ビルディングの入り口のドアにセキュリティ・システムがつけれられている場合が多く、居住者以外は入れないようになっています。専用のセキュリティ・キー、または、「フォブ」と言われるプラスティック製のものや、カード式のものをかざして、ビルディングのドアを開けるようになっています。

また、コンドミニアムによっては、エレベーターにもセキュリティがかかっているところがあり、さらにセキュリティが厳重なコンドミニアムは、居住しているお部屋の階数しか、エレベーターの階数ボタンが押せない仕組みになっているところもあります。
特に最近建てられた高級コンドミニアムは、セキュリティが厳重です。 

一方、ホテルコンドミニアムの場合は、ビルディングの入り口にセキュリティ・システムがついていない場合が多いです。
しかし、鍵以外のセキュリティとして、ホテルコンドミニアムを含めて、セキュリティガードが常駐しているところが多くあります。
また、カメラをつけているところもあります。

過去に売却された物件の価格を知ることはできますか?

はい、できます。ハワイでは、通常、MLSデータベース(日本でいう”レインズ”のような物件検索システム)に記載されている不動産物件が売却されると、その物件の売却価格、登記完了日、販売価格などが記載されます。

売却された物件の価格を知ることは、買い手にとっても、売り手にとっても、大変重要な資料になります。例えば、コンドミニアムをご購入する場合、ご希望のコンドミニアムの近い過去に売却された物件の価格を調べることによって、そのときの市場価格、オファーを入れる価格を決める際の参考になります。物件を売却する際にも、売値を決める際の参考になります。

夫婦共有でハワイの不動産を購入することはできますか?

はい、可能です。夫婦共同不動産所有権(Tenancy By The Entirety) という形態で所有することができます。
所有者1人が死亡した場合、その権利は生存者に継承され、単独所有権となります。

築年の古いコンドミニアムの購入は避けた方がいいですか?

古いコンドミニアムでもよくメインテナンスされているコンドミニアムもあります。
しかし、古くなるとビルディングの配管、塗装、エレベーターなどの設備、アメニティなども老朽化してきます。

そのために、管理費や積立金が上がったり、設備修理のために特別に徴収されたりすることもありますので、事前にできるだけ調査されることをおすすめいたします。
ハワイ(オアフ島)の場合、ビルディングが築30年以上でも簡単に壊して建替えるということは、現在のところほとんどありません。

また、ハワイ(オアフ島)の場合は、土地が限られているため、古くても良いロケーションに建っているコンドミニアムは、バリュー(市場での評価)が下がりにくいということがあります。

借地権のコンドミニアム購入はリスクありますか?

ハワイの借地権のコンドミニアムには2つのリスクはあります。

コンドミニアムには土地の部分が所有権のものと借地権のものがあります。
借地権の場合、以下のようなリスクが考えられます。

借地代は上がっていく可能性が高い。

極端な例ですが、実際に10倍になったワイキキのコンドミニアムがあります。

借地期限が短くなるにつれて、転売しにくくなる。

特にローンでの購入の場合、通常30年ローンを組む場合が多いです。
しかしそのためには、借地期限が35年残っている必要があります。
よって、借地権の期限が短ければそれだけローンの期間も短くなります。
結果として売るときに売りにくくなります。

ハワイの不動産を個人名義ではなく、法人名義でも買えますか?

ハワイの不動産は個人以外にも法人でも問題なく購入可能です。
ただ個人のときと違い、別途資料を作成する必要があります。
個人で買う場合の諸費用「物件価格の1%程度」+別途資料作成費用とお考えください。
ケースバイケースですので、詳細はお問い合わせください。

タイムシェアと一般の不動産物件との違いは何ですか?

タイムシェアとは、リゾートコンドミニアム物件などを週単位で所有する権利を購入するシステムで、実物の不動産物件の所有とは異なります。
タイムシェアの場合、実物の不動産に比べて価格的に購入しやすくなっていますので、上手に活用できる方にはメリットが大きいと思います。

ただし、決まった週を購入していなければ、利用したい時期に確実に予約が取れる保証がないため、購入したけど、予約が取れないという理由で、転売されたいという方が多いのも事実。

実物不動産の場合は、物件オーナーがどのように使うかを決めることができます。

例えば、コンドミニアムを購入して、年に数回(短期間)使用されたい方はホテルレンタルプログラムに加入することで、「ご自分で使いたいときは事前にホテルへ連絡をし、それ以外は貸して収益を得る」ということもできます。
コンドミニアムにはホテルレンタルプログラムが有るところと無いあります。

また、ホテルレンタルプログラムへの加入条件、収益の分配方法も各コンドミニアムによって異なりますので、詳しくはお問い合わせください。
不動産物件をご購入される前に、ご購入目的、ご購入後の活用方法を明確にされることをおすすめいたします。

初めてハワイで不動産を買う場合どんなタイプの物件がおススメですか?

購入をご検討される方の目的や予算にもよりますが、最初はワンベッドルームタイプの小さなコンドミニアムがオススメです。
とくに日本とハワイを行ったり来たりで生活する場合は、利用しない期間はホテル・レンタルプログラムなどで、ホテルとして貸し出し収益を得ることもできるのがオススメです。

ご自身でお住まい(長期の利用)の場合は一戸建ても視野に入ってきます。

当社では買い手さんの将来のプラン、予算など詳細をお聞かせいただいた上で、最適なタイプの物件をご提案させていただきますので、ぜひご相談ください。

ハワイの不動産を日本人でも買えますか?

ハワイの不動産を日本人が買うことは可能です。
購入すれば日本と同じように登記され、権利が保全されます。

しかし当たり前ですが、不動産売買のルールは日本とは違います。
買う流れも費用、税金も日本とは違います。
もちろん物件によっても違いますので個別にご相談いただければと思います。


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