購入時期?あるいは、売却時期? ホノルルの不動産の傾向についてのガイド

購入時期?あるいは、売却時期? ホノルルの不動産の傾向についてのガイド

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購入時期?あるいは、売却時期? ホノルルの不動産の傾向についてのガイド

1/16/2017付けのホノルルマガジンより

ホノルルのハウジングマーケットサイクル-現在は、どの時期にあたるのか?

ハワイの不動産マーケットを予測するのは、なかなか難しいことです。まだ、価格は高騰していくのか?今は、バブルに入っていて、もうすぐはじけるのか? 

今は、買い時?あるいは、売り時? 2人のローカル不動産エキスパートに、ハワイのハウジングマーケットの転回について聞いてみました。

「もちろん、供給と需要が価格を動かします。しかし、買い手、および売り手もそれぞれ異なった理由で、動かされます」と話すのは、長年ハワイの不動産業界のリーダーであり、バークシャー・ハサウェイ・ホームサービスのパートナーであるハーブコンリー氏。彼は、先日ホノルルのある不動産エージェントのグループに、ハワイのマーケットサイクルについて話をしており、その際、買い手の自信は、家計所得と金利に基づいていますが、一方、売り手は、そのときのマーケットに基づいて売却を決めるというよりも、ライフスタイルのニーズや変化に基づいて決める方が多いと話しています。

購入に良い時期か、売却に良い時期かどうかを決めるには、どのようにサイクルが動いているかを理解して、次は何かを予測するためのリーディング・インディケーターを使わなければならない。

「株式市場が光のように早く動くのに対して、レジデンシャル市場は、亀が長い一日過ごすように動きます」とコンリー氏は言います。売却物件数に最初の増加がみられてから売却価格がトップに達するまでには数年かかります。このマーケットサイクルを理解してうまく利用するには、兆候を観察して、計画表に従うようにすること」

では、買い手、または、売り手は、何を探したらいいのでしょうか?

居住用不動産のサイクルには、4つのメインステージがあります。

ステージ1
売却物件数が2桁の上昇率、売却価格はそうではない状態。
前回のマーケットサイクルで、1997年に、オアフ島では、売却物件数が10.3%上昇して、売却価格が上昇を始めるまでには、まるまる5年間かかりました。

ステージ2
売却物件数、および、売却価格も同様に2桁の率で上昇した状態。
2002年に、売却物件数が11.7%上昇し、中間売却価格は、2002年から2007年で2倍になりました。

ステージ3
売却物件数が減少、売却価格は引き続き上昇している状態。
2006年、オアフ島では売却物件数が、17.3%と2桁の率で減少していました。

ステージ4
売却物件数が減少、売却価格の率も減少状態。
一戸建ての中間売却価格が2008年まで下降し始めませんでした。

それでは、今現在は、どのステージ?

地元不動産コンサルタントのリッキー カシデー氏いわく、「2011年のレジデンシャルのマーケットの底の時期以降、売却物件のトータル数(転売物件と開発業者からの一戸建ておよび複数の戸建ての売却物件数)が、オアフ島で40%以上の上昇。そして、平均売却価格は、50%以上上昇している。しかしながら、両方とも前回のサイクルよりも下回っています。そのため、現在の上昇は、まだ継続すると結論付けるのが妥当でしょう」

また、ホノルルは、別の上昇サイクルが始まるのではないかと推測する人達もいます。しかしながら、現在、実際に見えているのは、一定した中間売却価格の1桁台の上昇率で、マーケット上昇ステージのステージ1に入ることを示す条件がまだ見えていません とカシデー氏。 従って、プリステージ1、または、ステージ5と言えるでしょう。どちらにしても、上昇が継続すると見込んでいます。

オアフ島における1月の高級不動産物件の販売が2倍以上に

2/21/2017付けのパシフィックビジネスニュースより

コールドウェルバンカーパシフィックプロパティーズ社によると、オアフ島における1月の$1.5ミリオンドル以上の戸建ての販売物件数は、2016年1月と比較すると2倍となった。
2016年1月の17物件から106%増加して、今年の1月は合計35の高級戸建て物件が売却されている。一方、中間販売価格は、昨年同様の$2.2ミリオンドルとなっている。

ラグジュリーコンドの販売も堅調で、昨年1月は2物件だったが、今年1月は、8物件売却されている。販売価格は、$1.5ミリオンドル~$3.3ミリオンドルの価格帯となっている。また、新築コンドでは、ワイエアの3物件が名義変更されており、販売価格帯は、$7.5ミリオンドル~$14.3ミリオンドルとなっている。

MLSの記録データによると、1月で最も高額物件だったのは、4ベッドルーム、4バスルーム、ハーフバスのカカアコのコンドミニアム、販売価格$14.3ミリオンドルの「ワイエア」、ワードビレッジ内のハワードヒューズ社のラグジュリーコンドミニアムタワー。

マンダリンオリエンタルブランドがハワイに戻ってくる

1/31/2017付けのパシフィックビジネスニュースより

香港を拠点とする、世界各国でラグジュリーホテルおよびレジデンスのオーナーでオペレーターであるマンダリンオリエンタルホテルグループは、ホノルルのコンベンションセンターの向かい側に35階建てのミックスユースのタワーをオープンするロサンゼルス法人とパートナーとして、ハワイに戻ってくると、この2社からの発表がありました。

ロサンゼルスを拠点とする、インベストメントバンクとウェルスマネージメント会社、サレムパートナーズは、2020年の初旬にマンダリンオリエンタルと共同で125のホテル客室と107のラグジュリーレジデンスを含む、232ユニットのマナオラナ・プレース プロジェクトをオープンする予定。

このプロジェクトは、ルーフトップレストランとバー、スカイロビーラウンジ、オールデーのダイニングレストラン、ウェディングおよびミーティングスペース、アウトドアテラス、ガーデン、8つのトリートメントルームを持つ“スパ・アット・マンダリンオリエンタル”、フィットネスセンター、80フットのアウトドアスイミングプールなどが含まれる予定。サレムパートナーズは、今年、マナオラナ・プレースの建設を開始する予定。


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