ハワイの不動産を売りたい方へ

物件売却手続きの手順(買主が現金で購入の場合)

Step 1: 不動産エージェント(不動産会社)を選択

ご所有物件を売却するための不動産エージェント(不動産会社)を選ぶ。

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Step 2: 売却仲介契約⇒販売開始

・不動産会社(エージェント)と売却仲介契約をする。
・マーケット状況、過去/現状の比較物件データなどから、売値、売却条件などを決める。
・物件販売を開始して、買主からのオファーを待つ。

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Step 3: オファー

買主からオファーが入ると売主は以下3通りの返答の仕方があります。

ACCEPT

買主からのオファーを承諾する。

REJECT

お断りの返事。

COUNTER OFFER

買主からのオファーの条件に対して売主の条件を示した”Counter Offer”とよばれる契約書を買主側に戻す。
売主からの”Counter Offer”に対して、買主は上記同様、ACCEPT/REJECT/COUNTER OFFERのいずれかで売主に返答してくる。

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Step 4: 売買契約成立⇒エスクローオープン

・買主と売主間で売買契約が成立すると、買主が最初の預託金をエスクローに入金してエスクローをオープンする。
・タックスIDナンバーなど売却手続きに必要なインフォメーションをエスクローに提出する。

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Step 5: 売主から買主に渡される書類

・売買契約書が成立すると、基本的に売主は指定期間内に、【売主による物件についての開示報告書】を、買主に渡すように義務つけられています。
・売主は物件について、物件価値に影響すると思われる物件の欠陥、修理状態など開示報告書のすべての設問について事実を回答する必要があります。
・コンドミニアムの場合は、【コンドミニアムドキュメント】とよばれる コンドミニアムの履歴、議事録、定款、
ハウスルール、予算、保険など書類一式を 売買契約成立後指定期間内に買主に渡す。(売主負担)

*上記の書類/報告書を見て、買主は承諾するか否かを決める権利が与えられている。

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Step 6-I: 物件調査期間⇒第2次預託金入金

・買主が物件調査期間内に物件のインスペクション、調査を行う。
(通常、ホームインスペクション費用は買主負担)
・検査結果に買主が不満であれば、売買契約を解約するこもできる。
・買主が物件調査結果を承諾、または、調査結果に対して、修理、クレジットなど、売主との交渉がまとまれば、買主は第2次預託金をエスクローに入金する。

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Step 6-II: 物件調査/検査

上記の【ホームインスペクション】以外に主に以下の調査/検査が行われ、買主はそれぞれの結果に承諾するか否かを決める。
名義変更までに契約書上の全ての条項を満たさなければならない。
 
【不動産権限調査】(権限および先取り特権などの調査、エスクロー会社から届く)
【白あり検査】(費用は通常売主負担)
【測量/杭打ち】(一戸建て物件の場合)

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Step 7: クリーニング/ファイナル・ウォークスルー

・通常、売主の負担で、物件の清掃、カーペットクリーニングをする。
・買主による最後のお部屋の点検(ファイナルウォークスルー)が行われる。
・上記Step6-I のインスペクション時と物件が同じ状態かどうかを確認、また、インスペクション結果、売主側が修理を承諾した場合は、その修理が完了しているかどうかの確認が行われる。

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Step 8: 残金の入金および譲渡書類のサイン

・買主および売主が、”Purchase Contract”上、同意している条件が全て満たされると、登記日の48時間前までに買主は、残金をエスクローに入金する(現金の場合)。
・ローンでの購入の場合は、買主が残りの頭金を入金して、金融機関からローン額がエスクロー会社に入金される。
・売主、買主ともに譲渡書類および、名義変更に必要な書類にサインをする。 
・譲渡書類のサインに限っては、ノータリー(公証)されている書類のみ認められるため、 通常エスクロー会社にてサインをしていただきます。
・ただし、ハワイにお越しになられない場合は、日本の米国大使館、または領事館でも公証人の前でサインいただくことができます。
その場合、それらの書類は、名義変更(登記)日の48時間前までにエスクロー会社に届いている必要があります。

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Step 9: 名義変更完了

・エスクロー会社が、全ての必要書類、および購入資金の入金を確認して、登記所に登記を依頼します。
・登記が完了すると、エスクロー会社は売却金を売主が指定した方法で入金します。
・売主のエージェントから買主側のエージェントに物件の鍵を渡して、売却手続きが完了となります。

(上記は一般的な流れです。契約条件は売主と買主間で同意したもので、ケースバイケースとなりますので、全ての流れ、内容がこの限りではありません。)


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