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使わないときは貸そう！と思って買ったコンドミニアムが貸せない！？

2018-05-23 [記事URL]

ハワイのコンドミニアムを購入したら、『ご自分で使用しない期間は、いつでも貸し出しが可能』と思われていませんか？

コンドミニアムにはハウスルールがある

買うときに、使わないときは貸せばいいのですよ！と言われて購入された方からも何度か相談を受けました。
逆にいうと、自分が使いたいときは使いたい。
ということは何カ月に一回ハワイに来た時は使う。
こう考えて購入したコンドミニアム、しかし話がどうも変わってきたというのです。

賃貸可能な期間は、各コンドミニアムのハウスルールで定められている

まずハウスルールとは日本でいうところのマンションの管理規約や、使用細則です。
最近では日本でも民泊禁止に規約を変更したマンションも多いようですね。
同じようにハワイでのこうした規約がハウスルールとご理解ください。

話を戻し、「使わないときは貸す」ことについて考えましょう。
ハウスルールでは「賃貸可能期間」は
・30日以上
・90日以上
・180日以上
など各コンドによりハウスルールが異なります。
デイリー（短期間）で貸せるコンドはかなり限定されます。

そして、そのうえで覚えておいていただきたいのは、ハウスルールは改正されるということです。

ハウスルールが変わると短期で貸せなくなることも

仮に購入時に30日以上の賃貸が可能な場合でも、後に「180日以上でないと貸せない」という規定に変わることがあります。

先日もうちではなく、他の不動産エージェントを通じて新築のコンドを買った方からこんな問い合わせがありました。

・新築コンドを購入した。
・購入する際、「賃貸は30日以上であれば可能」と言われたので、購入した。
・実際購入の1年目は、年に数回利用して、それ以外は、バケーションレンタルで貸して収入を得ていた。
・しかし1年後、急にハウスルールが変更され、『180日以上でないと賃貸ができなくなった』

その方からの問い合わせは、
「30日以上での賃貸が可能となっていたのに、それが、変わることがあるのですか？」
「6か月だけ借りる人はいますか？」
という内容でした。

購入の際、購入の仲介を依頼した不動産エージェントから、『賃貸期間について、ハウスルールで変わる可能性があるという説明を受けていなかった』とのこと。

6か月だけ借りたい人というのは、いないことはありません。
しかし、かなり対象者が限定されてしまいますので、6か月で募集してもすぐに借り手が見つかるとは限りません。

入居者探しに時間がかかっていると、貸し出したい期間に貸せないことになります。

特に最近カカアコエリアでは、賃貸が可能とされる期間が30日から180日以上とハウスルールが改正されているコンドが増えています。

180日以上の賃貸となると、上記の問い合わせの方のように、年間数回使用して、「あとは賃貸して、家賃収入を得たい」と考えいる方には、あまり適しているとは言えません。もちろん、家賃収入を重視しないということであれば別ですが。

重複しますが、賃貸が可能な期間はハウスルールで決まっていること。
また、ハウスルールは改正されることがあるということは、覚えておいていただきたいと思います。

ハワイで事故物件？告知義務はどうなっているのか？

2018-04-21 [記事URL]

ALOHA!
ハワイハレリアルティの根本リカです。

今回は、すでに何度か登場いただいています田中徹也さんに記事をいただきました。
田中さんは神戸で不動産業を営んでいます。
ハワイが大好きで毎年ホノルルマラソンに参加されたり、また私たちとよく情報交換をしています。

日本の不動産屋さんのなかでは一番ハワイの不動産に詳しいと思います。（笑

日本とハワイでは、不動産物件はじめ手続きにもかなり違いがあります。
田中さんのメルマガは、日本の観点から書かかれていますので、大変わかりやすいと思います。
是非、ご参考になさってください。

ハワイの不動産の告知義務は？

皆さんこんにちは、ハワイが大好きな日本の不動産屋さんの田中徹也です。
昨年12月にホノルルマラソンでハワイにいきまして、その後この4月まで2度ほどリカさんとクリスさんにお会いしました。

僕は根本さんと一緒にお仕事はしますが、日本の不動産屋さんの立場でものを見ています。
だからお二人と会う時には、「この間仕事でこんなことがあったのですが、この場合ハワイではどうなりますか？」ということをよく話します。

そんな中で話が盛り上がったのが「告知義務」のことです。

日本での告知義務

告知義務というとピンとこないかもしれませんね。
分かりやすくいうと、もし売ろうとしている物件が「事故物件」であれば、それは売るときには相手に伝えましょうというものです。

日本で仲介業務をしていると、僕ら不動産業者には告知義務があります。
売主から聞いていて、また、僕らの調査の結果分かったことで『買主に不利益になること』は、契約までに買主に告知しなければいけません。

もし、これを怠り後日買主がそれを知ったのであれば、損害賠償の対象や契約の解除につながる可能性があります。
しかし、今問題となっているのは『告知義務ってどこまでのことを言えばいいの？』ってことです。

こんな場合は？

例えば、売ろうとしてる物件で自殺や殺人事件、その他事件などがあれば当然言わないとだめです。
ただ、こんな場合はどうでしょう？

・老衰で亡くなったけど、発見が遅れて後日騒動になった。
・同じマンションの隣の部屋で人が死んでいて、発見が遅れた。
・反社会的勢力の裏付けはないが、反社会的勢っぽく見える人が隣に住んでいる。
・同じマンションの屋上から飛び降りがあった。

etc..etc…

微妙でしょ。
このように微妙なラインのこともたくさんあります。

これについて弁護士に以前聞いたのですが、「買い手が聴いて不快に感じることで、知っていることは言っておくほうがいい」という見解でした。
しかしほんとうにこれも難しい。

例えば『反社会的勢力の裏付けはないが、反社会的勢っぽく見える人が隣に住んでいる。』場合、僕ら仲介業者が説明したとしましょう。

その後、購入し引っ越してお隣に挨拶にいくと、見た目は怖いけどめっちゃいい人だった。
そしてその挨拶のときに

「いやー不動産屋さんが、『多分反社会的勢力じゃないと思うのですが、っポイ人住んでますよ』って言われたので心配していましたが、結果いい人でよかったです」

なんて言おうもんなら大変。
その言われていた「反社会的勢力っぽい人」からすれば完全に名誉棄損となります。

『どこの不動産屋じゃい！！訴えたらーーーー！！』

・・・・・・。
非常にあいまいなところで成り立っているのが日本の告知義務といえます。

じゃあハワイの場合どうなのか？

ハワイにおいても原則「知っていることは買い手に伝えなさい」です。
ただ日本と違い面白いのが「おばけ」の話。

「この物件はおばけが出る可能性があります。」というのもできれば説明した方がいいということらしいです。
見える人も見えない人もいるのですが、、、、とおもうのですが（笑

ホノルル不動産協会の「売り手による開示」についての講習会の資料には、「おばけ」を開示する必要があるかどうか議論するため、キャスパーの絵がのっていたそうです。
また、買う人も自分から「ここで人は死んでいないか？」など細かく聞いてくる人も中にはいるとのことです。

僕はこの話を聞きながら、不謹慎ながらも「ハワイのおばけなら、女性ならムームーを着ているのだろうか」とか考えてしまいました。
また、そんな話を父親としていたら、父曰くいまから40年ほど前友達の結婚式でみんなでハワイにいったときのこと、そこで泊まったホテルで『出た』そうです。。。。

どこのホテルだったのかも聞いてますが、さすがにここでは内緒で（笑

おばけの話になってしまいましたが、ハワイの不動産を買う場合もちゃんと告知義務もあります。
また気になることはちゃんと聞いて、納得して買うようにしましょうね。

それではまた！
MAHALO!

根本リカのまとめ

今回の田中さんのお話はどうでしたでしょうか？
ハワイでは、規定の物件開示書類があり、その書類に基づいて、売り手が買い手に物件について知っていることを報告することが原則義務つけれらています。

例えば、水漏れ、修理、改装箇所、（おばけ？）などが報告されていることもありますので、購入の際には、この開示書類を確認することも大切になります。
ぜひ知っておいてくださいね。

あ、あと先日お送りした私たちのライン開設の件。
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